หัวหิน ไม่ใช่แค่เมืองพักตากอากาศ แต่เป็นสมรภูมิของเจ้าของบ้านเช่าทั้งหลาย ที่ต่างงัดกลยุทธ์มาสู้กันสุดฤทธิ์ เพื่อแย่งชิงใจนักท่องเที่ยวให้มาพักที่บ้านของตัวเองให้ได้ เพราะทุกวันนี้ตัวเลือกที่พักมีให้เลือกเพียบ ทั้งพูลวิลล่า คอนโด หรือบ้านพักตากอากาศแบบครอบครัว หนึ่งในปัจจัยที่ทำให้บ้านเช่า “ปัง” หรือ “พัง” อยู่ที่ การตั้งราคา นี่แหละค่ะ! ตั้งแพงเกินไปก็ไม่มีใครจอง แต่ถ้าตั้งถูกเกินไปก็ไม่คุ้มเหนื่อย ไหนจะค่าแม่บ้าน ค่าดูแลสระ ค่าซ่อมแซมยิบย่อยอีก บทความนี้จะพาคุณไปดูว่า เจ้าของบ้านพูลวิลล่าหัวหินที่ปล่อยเช่าได้เต็มทั้งปี เขามีเคล็ด(ไม่)ลับอะไรกันบ้างในการตั้งราคา บอกเลยว่าไม่ยาก แต่ต้องรู้เท่าทันตลาด พร้อมเข้าใจพฤติกรรมของลูกค้า แล้วบ้านของคุณก็จะถูกจองแน่นตลอดปีแน่นอนค่ะ!
เข้าใจกลุ่มลูกค้าให้ดี ก่อนตั้งราคา
ก่อนจะกดเครื่องคิดเลขตั้งราคาบ้านเช่าหัวหินให้เป๊ะ เจ้าของบ้านต้องถามตัวเองก่อนว่า
“บ้านของเราเหมาะกับใคร?” เพราะลูกค้าแต่ละกลุ่มมี ความต้องการ-กำลังจ่าย-พฤติกรรมการเข้าพัก ที่ไม่เหมือนกันเลย ถ้าเข้าใจลูกค้าได้ตรงจุด การตั้งราคาก็จะไม่ใช่แค่เดา…แต่เป็นการวางกลยุทธ์ที่ได้ผลจริง! มาดูกันว่า…กลุ่มลูกค้าหลักๆ ที่นิยมเช่าบ้านพักในหัวหินมีใครบ้าง และคุณควรตั้งราคาอย่างไรให้ตอบโจทย์
-
นักท่องเที่ยวต่างชาติ
กลุ่มนี้มักเดินทางมาเป็นครอบครัวหรือเพื่อนฝูง และนิยมเช่าพักแบบ ระยะยาวหลายสัปดาห์หรือเป็นเดือน สิ่งที่ให้ความสำคัญ คือ ความเป็นส่วนตัว บรรยากาศดี ความปลอดภัย และสิ่งอำนวยความสะดวก ส่วนแนวทางตั้งราคา ควรตั้งราคาแบบ เหมารายสัปดาห์/รายเดือน พร้อมส่วนลดสำหรับการพักนาน และโปรพิเศษในช่วง Low Season
-
กลุ่มครอบครัวไทย
เป็นกลุ่มใหญ่ที่เดินทางช่วงหยุดยาว เสาร์-อาทิตย์ หรือวันหยุดนักขัตฤกษ์ สิ่งที่ให้ความสำคัญ คือ บ้านกว้าง มีครัว เตาปิ้งย่าง ที่จอดรถ และความสะดวกในการใช้ชีวิต ส่วนแนวทางตั้งราคา ควรตั้งราคาแบบรายคืน โดยเน้นความคุ้มค่า เช่น “พัก 6 คน ราคาเดียว”, หรือเพิ่มส่วนลดเมื่อจองหลายคืน
-
กลุ่ม Workation หรือคนทำงานระยะยาว
คนกลุ่มนี้นิยมเช่าระยะยาวเพราะต้องการเปลี่ยนบรรยากาศในการทำงาน สิ่งที่ให้ความสำคัญ คืออินเทอร์เน็ตแรง เงียบสงบ มีโต๊ะทำงาน และพื้นที่พักผ่อน แนวทางตั้งราคา คือควรเสนอแพ็กเกจแบบรายเดือน พร้อมบริการเสริม เช่น แม่บ้าน, เปลี่ยนผ้าปู, และโปรสำหรับการพักนานกว่า 14 วัน
-
ราคาที่ใช่ ต้องตอบโจทย์แต่ละกลุ่ม
อย่าตั้งราคาบ้านเช่าเพียงเพราะ “เห็นคนอื่นเขาตั้งแบบนี้” ให้คุณดูที่กลุ่มเป้าหมายของคุณ แล้วตั้งราคาให้ สมเหตุสมผลกับคุณค่าที่คุณมอบให้
– บ้านมีครัว? ตั้งราคาให้เหมาะกับครอบครัว
– เงียบสงบ เหมาะกับ Workation? เสนอราคาเช่ารายเดือน
– ใกล้ทะเล วิวดี? นักท่องเที่ยวต่างชาติชอบแน่นอน
สำรวจตลาดรอบข้าง อย่าตั้งราคาสูงลอย
ต่อให้บ้านคุณแต่งสวยแค่ไหน มีสระว่ายน้ำกว้างแค่ไหน ถ้าราคาค่าเช่าดู “สูงลอย” กว่าบ้านหลังอื่นๆ แถวนั้นมาก ก็อาจทำให้ลูกค้าตัดสินใจไปจองที่อื่นได้ง่ายๆ เลยนะคะ ก่อนจะตั้งราคาบ้านเช่า ลองมาเช็กตลาดรอบตัวให้รอบด้านก่อน เพื่อให้คุณตั้งราคาได้อย่างมั่นใจ และ “ขายได้จริง” ไม่ใช่แค่หวังสูงแล้วปล่อยว่าง
-
เช็คราคาคู่แข่งในละแวกเดียวกัน
เริ่มจากสำรวจบ้านเช่าในย่านเดียวกัน เช่น ซอยใกล้ๆ หรือหมู่บ้านที่ตั้งอยู่ในโซนเดียวกัน
เปรียบเทียบว่าแต่ละหลังตั้งราคายังไงต่อคืน และให้สิ่งอำนวยความสะดวกอะไรบ้าง
บ้านของคุณดูดีกว่าไหม? หรือควรตั้งราคาเท่าๆ กันเพื่อไม่ให้หลุดโผเวลาลูกค้าเปรียบเทียบ
-
ดูทำเล เทียบกับขนาดบ้านและสิ่งอำนวยความสะดวก
บ้านติดทะเล หรือใกล้แหล่งท่องเที่ยวสำคัญ อาจตั้งราคาได้สูงกว่า แต่ถ้าบ้านอยู่ในซอยลึก ไม่มีวิว ก็อาจต้องตั้งราคาที่คุ้มค่าและแข่งขันได้ อย่าลืมดูเรื่อง “ฟังก์ชันในบ้าน” เช่น
- มีสระว่ายน้ำส่วนตัว
- มีเตาปิ้งย่าง
- มีครัวและอุปกรณ์ทำอาหาร
สิ่งเหล่านี้ช่วยเพิ่ม “คุณค่า” ให้กับบ้าน และเป็นตัวช่วยในการกำหนดราคาที่เหมาะสม
-
ใช้เว็บปล่อยเช่าช่วยดูเทรนด์ราคา
เว็บไซต์อย่าง Airbnb, Booking.com หรือ Agoda ไม่ได้มีไว้แค่ลงประกาศ แต่ยังเป็นเครื่องมือช่วยคุณสำรวจตลาดได้ดี ลองค้นหาบ้านในโซนหัวหินที่คล้ายกับของคุณ แล้วดูว่าเขาตั้งราคายังไงในช่วงวันธรรมดา เสาร์-อาทิตย์ หรือวันหยุดยาว บางเว็บยังมีฟีเจอร์แนะนำราคาที่เหมาะสมตามความนิยมของบ้านและช่วงฤดูกาลอีกด้วยนะคะ
ปรับราคาตามฤดูกาล อย่างมีแผน
บ้านเช่าไม่ใช่ของตายที่ตั้งราคาเท่าเดิมตลอดทั้งปี แล้วหวังว่าจะมีคนจองเรื่อยๆ เพราะพฤติกรรมของนักท่องเที่ยวเปลี่ยนไปตามฤดูกาลเสมอ ถ้าเจ้าของบ้านหัวหินรู้จัก “วางแผนการตั้งราคาตามช่วงเวลา” ได้ดี ก็จะสามารถปล่อยเช่าได้เต็มตลอดปี แบบไม่ต้องลดราคาแบบขาดทุนค่ะ ลองดูเทคนิคปรับราคาง่ายๆ ที่ใช้ได้จริงกันเลยดีกว่า
-
High season vs Low season – ปรับราคาให้สมดุล
- High season (ช่วงเทศกาล ท่องเที่ยว หน้าหนาว ปลายปี): คนเที่ยวเยอะ ความต้องการสูง สามารถปรับราคาขึ้นได้เล็กน้อยแบบมีเหตุผล เช่น +10% ถึง +20%
- Low season (ฤดูฝน หรือช่วงที่คนไม่ค่อยออกเดินทาง): ควรมีการลดราคาหรือใส่สิทธิพิเศษ เพื่อกระตุ้นให้ลูกค้าตัดสินใจจองง่ายขึ้น
แนะนำ: อย่าปรับราคาขึ้นสูงเกินไปในช่วงไฮซีซั่น เพราะอาจทำให้ลูกค้าเทไปหาบ้านที่ราคาสมเหตุสมผลกว่า
-
โปรโมชั่นกลางสัปดาห์ / จองนานลดเพิ่ม
หลายคนยังยึดติดกับการปล่อยเช่าเสาร์-อาทิตย์เท่านั้น แต่จริงๆ แล้ว “วันธรรมดา” ก็มีโอกาสขายได้เช่นกัน
- เสนอ โปรกลางสัปดาห์ เช่น พัก 2 คืนแถมฟรีอาหารเช้า หรือราคาพิเศษเฉพาะวันจันทร์ – พฤหัส
- ให้ส่วนลดสำหรับการ จองระยะยาว เช่น พัก 5 คืนขึ้นไป ลดเพิ่ม 10% เพื่อดึงดูดกลุ่ม Workation หรือคนมาพักหลายวัน
-
เทคนิค Early bird / Last minute ดึงลูกค้าทุกจังหวะ
อย่ารอให้ลูกค้ามาเสิร์ชตอนนาทีสุดท้ายอย่างเดียว เราควรเสนอราคาดีๆ ให้เขาตั้งแต่เนิ่นๆ ด้วย
- Early bird : ส่วนลดสำหรับคนจองล่วงหน้า 30 – 60 วัน เช่น ลด 15% หากจองก่อนเดินทาง 2 เดือน
- Last minute : โปรโมชั่นสำหรับการจองใน 24 – 48 ชั่วโมงสุดท้ายก่อนเข้าพัก เหมาะกับคนที่ตัดสินใจไว หรืออยากเที่ยวแบบไม่แพง
คิดราคาแบบ “คุ้มค่า” ไม่ใช่ “ถูกที่สุด”
หลายคนเข้าใจผิดว่า ถ้าอยากปล่อยบ้านเช่าให้เต็มต้อง “ตั้งราคาถูกที่สุด” เพื่อแข่งกับคนอื่นในตลาด แต่จริงๆ แล้ว ลูกค้าส่วนใหญ่ไม่ได้มองหาบ้านที่ถูกที่สุดเสมอไปค่ะ… พวกเขามองหาบ้านที่ “คุ้มที่สุดในงบที่มี” มากกว่า ดังนั้น การตั้งราคาที่ทำให้ลูกค้ารู้สึกว่า “จ่ายเท่านี้แล้วได้อะไรบ้าง” จึงสำคัญมากกว่าแค่ตัวเลขราคาที่ต่ำกว่าใคร!
-
ทำให้ลูกค้ารู้สึกว่า “ได้มากกว่าที่จ่าย”
ลูกค้าจะรู้สึกคุ้มค่า ถ้าราคาที่เขาจ่ายแลกมากับประสบการณ์ที่ดี เช่น
- บ้านตกแต่งสวย บรรยากาศดี
- สระว่ายน้ำสะอาด
- ห้องครัวใช้งานง่าย
- มี Netflix หรือ Wi-Fi แรงๆ
แม้ราคาจะสูงกว่าหลังอื่นนิดหน่อย แต่ลูกค้าก็พร้อมจ่าย ถ้ารู้สึกว่า “คุ้ม!”
-
รวมค่าใช้จ่ายให้ชัด เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ อินเทอร์เน็ต
ลูกค้าหลายคนลังเลจะจองทันที ถ้าเจอข้อความว่า “ไม่รวมค่าน้ำ-ค่าไฟ” เพราะเขาจะต้องมานั่งคำนวณเพิ่มให้วุ่นวาย คำแนะนำ ก็ควรรวมค่าใช้จ่ายพวกนี้ไว้ในราคาค่าเช่าเลยดีกว่า แล้วเขียนบอกชัดๆ ว่า “ราคานี้รวมค่าน้ำ-ค่าไฟ-อินเทอร์เน็ตแล้ว ไม่มีบวกเพิ่ม!” แค่นี้ก็ช่วยเพิ่มความรู้สึกว่าราคาแฟร์และคุ้มค่าขึ้นเยอะค่ะ
-
อัปเกรดบ้านให้ดูดี มีความพิเศษกว่าบ้านอื่น
บางครั้งสิ่งเล็กๆ ที่คุณใส่ใจเพิ่มเติมเข้าไป ก็กลายเป็นจุดขายที่ทำให้บ้านคุณดูคุ้มกว่าหลังอื่นได้ เช่น
- มี welcome drink หรือของท้องถิ่นต้อนรับ
- เตียงนอนนุ่มพิเศษ
- มีโซนถ่ายรูปสวยๆ หรือจัดสวนไว้มุมพักผ่อน
- ให้ผ้าเช็ดตัวคุณภาพดีเหมือนโรงแรม
ลูกค้าอาจจะไม่พูดออกมาตรงๆ แต่สิ่งเหล่านี้ช่วยเพิ่มความประทับใจ และทำให้รู้สึกว่า “จ่ายเท่านี้แล้วได้มากกว่าที่คิดไว้”
ใช้รีวิวและภาพถ่ายช่วยเพิ่มมูลค่า
บ้านเช่าในหัวหินมีเป็นร้อยหลัง แล้วทำยังไงให้บ้านของเราโดดเด่นจนลูกค้าอยากจอง?
คำตอบง่ายๆ เลยคือ “ภาพถ่ายดี + รีวิวเด็ด” นี่แหละตัวช่วยเพิ่มมูลค่าให้ราคาค่าเช่าดูคุ้มค่าแบบไม่ต้องลดราคาแม้แต่นิด!ลองนึกภาพว่าคุณกำลังหาบ้านเช่าจากหน้าเว็บ… แน่นอนว่าคุณจะหยุดดูบ้านที่มี “ภาพสวย บรรยายดี” ก่อนใช่ไหมคะ?
-
รูปสวย บรรยายชัด ช่วยให้ราคาดูสมเหตุสมผล
ลูกค้าตัดสินใจจาก “ภาพแรกที่เห็น” ถ้าภาพบ้านดูโปร แสงสวย มุมดี จัดวางเฟอร์นิเจอร์เป็นระเบียบ — แค่นี้ก็ดึงดูดใจแล้วค่ะ
- ถ่ายให้เห็นบรรยากาศรอบบ้าน
- เน้นมุมเด่น เช่น สระว่ายน้ำ ห้องนอนวิวสวน
- ใช้แคปชั่นหรือคำบรรยายที่ทำให้รู้สึกว่า “อยากไปพักเดี๋ยวนี้เลย!”
ตัวอย่าง: “พูลวิลล่าบรรยากาศส่วนตัว ใกล้ทะเลหัวหิน เดินเพียง 5 นาที” แม้จะตั้งราคาสูงกว่าหลังอื่นนิดหน่อย แต่ถ้าภาพให้ฟีลลิ่งเหมือนพักโรงแรม 5 ดาว ลูกค้าก็พร้อมจ่ายแบบไม่ลังเล
-
รีวิวดี มีผลต่อการตัดสินใจ แม้ราคาจะสูงกว่าคู่แข่ง
รีวิวจากลูกค้าจริง คือ “เสียงยืนยัน” ที่มีพลังมาก
- รีวิวบอกว่าบ้านสะอาด เจ้าของเป็นกันเอง
- รีวิวบอกว่าสระว่ายน้ำเด็กเล่นได้ ครัวใช้งานง่าย
- รีวิวบอกว่าเหมาะกับครอบครัวใหญ่ มีโซนปิ้งย่างครบ!
แค่นี้ก็เพียงพอให้ลูกค้าใหม่ตัดสินใจได้ง่าย แม้ราคาจะสูงกว่าบ้านข้างๆ เพราะเขารู้สึก “มั่นใจว่าคุ้ม!” อย่าลืมขอรีวิวจากลูกค้าที่เคยมาพัก และโพสต์ลงในหน้าเพจหรือแพลตฟอร์มจองบ้านให้ชัดเจน จะรีวิวเป็นข้อความ รูป หรือวิดีโอก็ได้ทั้งนั้น
ตั้งราคาแบบยืดหยุ่นด้วยระบบ Dynamic Pricing
ยุคนี้การตั้งราคาบ้านเช่าไม่ใช่แค่ตั้งตัวเลขเดียวแล้วใช้ทั้งปี แต่ต้อง “ปรับให้ไว ขยับให้ทัน” กับความต้องการของลูกค้าและตลาดค่ะ เพราะราคาที่ดี ไม่จำเป็นต้องถูกที่สุด — แต่ต้อง “ยืดหยุ่น” และ “เหมาะสม” กับช่วงเวลา! ระบบที่ช่วยเรื่องนี้ได้ก็คือ Dynamic Pricing หรือ “การตั้งราคาแบบยืดหยุ่นตามสถานการณ์”
-
ใช้ระบบตั้งราคาตามอุปสงค์
ลองสังเกตช่วงวันธรรมดากับวันหยุด ราคาห้องพักหรือบ้านเช่าบางหลังต่างกันหลายร้อยถึงหลักพัน! นั่นเพราะเขาใช้ Dynamic Pricing มาช่วยปรับราคาตาม “อุปสงค์-อุปทาน” ถ้าช่วงไหนมีคนจองเยอะ ราคาก็ปรับขึ้นนิดหน่อย ถ้าช่วงไหนเงียบๆ ก็ลดลงเพื่อกระตุ้นให้มีคนจอง ผลลัพธ์คือ… บ้านเต็มเกือบทั้งปี!
-
ปรับราคาตามวันหยุดยาว อีเวนต์ หรือเทศกาลในหัวหิน
หัวหินมีงานใหญ่ตลอดทั้งปี เช่น
- งานวิ่งชายทะเล
- เทศกาลดนตรี
- วันหยุดยาวแบบรวดเดียว 3-4 วัน
ช่วงนี้ลูกค้าจะแห่จองบ้านพักเยอะกว่าปกติ หากเรายังตั้งราคาเท่าเดิม ก็อาจพลาดโอกาสทำรายได้เพิ่มได้แบบน่าเสียดาย Dynamic Pricing ช่วยให้คุณตั้งราคาสูงขึ้นได้อย่างเหมาะสมโดยไม่ต้องเดามั่ว!
-
ใช้เครื่องมือช่วยให้สะดวกขึ้น เช่น Airbnb Smart Pricing
เจ้าของบ้านเช่าที่ลงประกาศบน Airbnb หรือแพลตฟอร์มใหญ่ๆ มักจะเปิดใช้ฟีเจอร์ Smart Pricing
ซึ่งจะช่วยวิเคราะห์ข้อมูล เช่น
- ความต้องการของลูกค้า
- ราคาบ้านใกล้เคียง
- เทรนด์การจองในช่วงนั้นๆ
แล้วเสนอราคาที่เหมาะสมที่สุดให้โดยอัตโนมัติ
สรุป
การตั้งราคาบ้านเช่า ไม่ใช่แค่ใส่ตัวเลขตามใจชอบ แต่คือ “เกมกลยุทธ์” ที่เจ้าของบ้านหัวหินต้องคิดให้รอบด้าน ทั้งดูพฤติกรรมลูกค้า เทียบราคาคู่แข่ง และปรับตามฤดูกาล เมื่อคุณ เข้าใจลูกค้า + วางแผนราคาอย่างมีกลยุทธ์ บ้านเช่าของคุณก็จะไม่ใช่แค่สวย แต่ “ถูกจองแน่น” ตลอดทั้งปี ไม่ต้องลุ้น ไม่ต้องลดราคาแบบขาดทุน จำไว้ว่า…ราคาที่ดี ไม่ใช่แค่ดึงดูด แต่ต้อง คุ้มค่า ทั้งสำหรับลูกค้า และเจ้าของบ้านอย่างคุณด้วยค่ะ
