หัวหิน ไม่ใช่แค่เมืองพักตากอากาศ แต่เป็นสมรภูมิของเจ้าของบ้านเช่าทั้งหลาย ที่ต่างงัดกลยุทธ์มาสู้กันสุดฤทธิ์ เพื่อแย่งชิงใจนักท่องเที่ยวให้มาพักที่บ้านของตัวเองให้ได้ เพราะทุกวันนี้ตัวเลือกที่พักมีให้เลือกเพียบ ทั้งพูลวิลล่า คอนโด หรือบ้านพักตากอากาศแบบครอบครัว หนึ่งในปัจจัยที่ทำให้บ้านเช่า “ปัง” หรือ “พัง” อยู่ที่ การตั้งราคา นี่แหละค่ะ! ตั้งแพงเกินไปก็ไม่มีใครจอง แต่ถ้าตั้งถูกเกินไปก็ไม่คุ้มเหนื่อย ไหนจะค่าแม่บ้าน ค่าดูแลสระ ค่าซ่อมแซมยิบย่อยอีก บทความนี้จะพาคุณไปดูว่า เจ้าของบ้านหัวหินที่ปล่อยเช่าได้เต็มทั้งปี เขามีเคล็ด(ไม่)ลับอะไรกันบ้างในการตั้งราคา บอกเลยว่าไม่ยาก แต่ต้องรู้เท่าทันตลาด พร้อมเข้าใจพฤติกรรมของลูกค้า แล้วบ้านของคุณก็จะถูกจองแน่นตลอดปีแน่นอนค่ะ!
เข้าใจกลุ่มลูกค้าให้ดี ก่อนตั้งราคา
ก่อนจะกดเครื่องคิดเลขตั้งราคาบ้านเช่าหัวหินให้เป๊ะ เจ้าของบ้านต้องถามตัวเองก่อนว่า
“บ้านของเราเหมาะกับใคร?” เพราะลูกค้าแต่ละกลุ่มมี ความต้องการ-กำลังจ่าย-พฤติกรรมการเข้าพัก ที่ไม่เหมือนกันเลย ถ้าเข้าใจลูกค้าได้ตรงจุด การตั้งราคาก็จะไม่ใช่แค่เดา…แต่เป็นการวางกลยุทธ์ที่ได้ผลจริง! มาดูกันว่า…กลุ่มลูกค้าหลักๆ ที่นิยมเช่าบ้านพักในหัวหินมีใครบ้าง และคุณควรตั้งราคาอย่างไรให้ตอบโจทย์
-
นักท่องเที่ยวต่างชาติ
กลุ่มนี้มักเดินทางมาเป็นครอบครัวหรือเพื่อนฝูง และนิยมเช่าพักแบบ ระยะยาวหลายสัปดาห์หรือเป็นเดือน สิ่งที่ให้ความสำคัญ คือ ความเป็นส่วนตัว บรรยากาศดี ความปลอดภัย และสิ่งอำนวยความสะดวก ส่วนแนวทางตั้งราคา ควรตั้งราคาแบบ เหมารายสัปดาห์/รายเดือน พร้อมส่วนลดสำหรับการพักนาน และโปรพิเศษในช่วง Low Season
-
กลุ่มครอบครัวไทย
เป็นกลุ่มใหญ่ที่เดินทางช่วงหยุดยาว เสาร์-อาทิตย์ หรือวันหยุดนักขัตฤกษ์ สิ่งที่ให้ความสำคัญ คือ บ้านกว้าง มีครัว เตาปิ้งย่าง ที่จอดรถ และความสะดวกในการใช้ชีวิต ส่วนแนวทางตั้งราคา ควรตั้งราคาแบบรายคืน โดยเน้นความคุ้มค่า เช่น “พัก 6 คน ราคาเดียว”, หรือเพิ่มส่วนลดเมื่อจองหลายคืน
-
กลุ่ม Workation หรือคนทำงานระยะยาว
คนกลุ่มนี้นิยมเช่าระยะยาวเพราะต้องการเปลี่ยนบรรยากาศในการทำงาน สิ่งที่ให้ความสำคัญ คืออินเทอร์เน็ตแรง เงียบสงบ มีโต๊ะทำงาน และพื้นที่พักผ่อน แนวทางตั้งราคา คือควรเสนอแพ็กเกจแบบรายเดือน พร้อมบริการเสริม เช่น แม่บ้าน, เปลี่ยนผ้าปู, และโปรสำหรับการพักนานกว่า 14 วัน
-
ราคาที่ใช่ ต้องตอบโจทย์แต่ละกลุ่ม
อย่าตั้งราคาบ้านเช่าเพียงเพราะ “เห็นคนอื่นเขาตั้งแบบนี้” ให้คุณดูที่กลุ่มเป้าหมายของคุณ แล้วตั้งราคาให้ สมเหตุสมผลกับคุณค่าที่คุณมอบให้
– บ้านมีครัว? ตั้งราคาให้เหมาะกับครอบครัว
– เงียบสงบ เหมาะกับ Workation? เสนอราคาเช่ารายเดือน
– ใกล้ทะเล วิวดี? นักท่องเที่ยวต่างชาติชอบแน่นอน
สำรวจตลาดรอบข้าง อย่าตั้งราคาสูงลอย
ต่อให้บ้านคุณแต่งสวยแค่ไหน มีสระว่ายน้ำกว้างแค่ไหน ถ้าราคาค่าเช่าดู “สูงลอย” กว่าบ้านหลังอื่นๆ แถวนั้นมาก ก็อาจทำให้ลูกค้าตัดสินใจไปจองที่อื่นได้ง่ายๆ เลยนะคะ ก่อนจะตั้งราคาบ้านเช่า ลองมาเช็กตลาดรอบตัวให้รอบด้านก่อน เพื่อให้คุณตั้งราคาได้อย่างมั่นใจ และ “ขายได้จริง” ไม่ใช่แค่หวังสูงแล้วปล่อยว่าง
-
เช็คราคาคู่แข่งในละแวกเดียวกัน
เริ่มจากสำรวจบ้านเช่าในย่านเดียวกัน เช่น ซอยใกล้ๆ หรือหมู่บ้านที่ตั้งอยู่ในโซนเดียวกัน
เปรียบเทียบว่าแต่ละหลังตั้งราคายังไงต่อคืน และให้สิ่งอำนวยความสะดวกอะไรบ้าง
บ้านของคุณดูดีกว่าไหม? หรือควรตั้งราคาเท่าๆ กันเพื่อไม่ให้หลุดโผเวลาลูกค้าเปรียบเทียบ
-
ดูทำเล เทียบกับขนาดบ้านและสิ่งอำนวยความสะดวก
บ้านติดทะเล หรือใกล้แหล่งท่องเที่ยวสำคัญ อาจตั้งราคาได้สูงกว่า แต่ถ้าบ้านอยู่ในซอยลึก ไม่มีวิว ก็อาจต้องตั้งราคาที่คุ้มค่าและแข่งขันได้ อย่าลืมดูเรื่อง “ฟังก์ชันในบ้าน” เช่น
- มีสระว่ายน้ำส่วนตัว
- มีเตาปิ้งย่าง
- มีครัวและอุปกรณ์ทำอาหาร
สิ่งเหล่านี้ช่วยเพิ่ม “คุณค่า” ให้กับบ้าน และเป็นตัวช่วยในการกำหนดราคาที่เหมาะสม
-
ใช้เว็บปล่อยเช่าช่วยดูเทรนด์ราคา
เว็บไซต์อย่าง Airbnb, Booking.com หรือ Agoda ไม่ได้มีไว้แค่ลงประกาศ แต่ยังเป็นเครื่องมือช่วยคุณสำรวจตลาดได้ดี ลองค้นหาบ้านในโซนหัวหินที่คล้ายกับของคุณ แล้วดูว่าเขาตั้งราคายังไงในช่วงวันธรรมดา เสาร์-อาทิตย์ หรือวันหยุดยาว บางเว็บยังมีฟีเจอร์แนะนำราคาที่เหมาะสมตามความนิยมของบ้านและช่วงฤดูกาลอีกด้วยนะคะ
ปรับราคาตามฤดูกาล อย่างมีแผน
บ้านเช่าไม่ใช่ของตายที่ตั้งราคาเท่าเดิมตลอดทั้งปี แล้วหวังว่าจะมีคนจองเรื่อยๆ เพราะพฤติกรรมของนักท่องเที่ยวเปลี่ยนไปตามฤดูกาลเสมอ ถ้าเจ้าของบ้านหัวหินรู้จัก “วางแผนการตั้งราคาตามช่วงเวลา” ได้ดี ก็จะสามารถปล่อยเช่าได้เต็มตลอดปี แบบไม่ต้องลดราคาแบบขาดทุนค่ะ ลองดูเทคนิคปรับราคาง่ายๆ ที่ใช้ได้จริงกันเลยดีกว่า
-
High season vs Low season – ปรับราคาให้สมดุล
- High season (ช่วงเทศกาล ท่องเที่ยว หน้าหนาว ปลายปี): คนเที่ยวเยอะ ความต้องการสูง สามารถปรับราคาขึ้นได้เล็กน้อยแบบมีเหตุผล เช่น +10% ถึง +20%
- Low season (ฤดูฝน หรือช่วงที่คนไม่ค่อยออกเดินทาง): ควรมีการลดราคาหรือใส่สิทธิพิเศษ เพื่อกระตุ้นให้ลูกค้าตัดสินใจจองง่ายขึ้น
แนะนำ: อย่าปรับราคาขึ้นสูงเกินไปในช่วงไฮซีซั่น เพราะอาจทำให้ลูกค้าเทไปหาบ้านที่ราคาสมเหตุสมผลกว่า
-
โปรโมชั่นกลางสัปดาห์ / จองนานลดเพิ่ม
หลายคนยังยึดติดกับการปล่อยเช่าเสาร์-อาทิตย์เท่านั้น แต่จริงๆ แล้ว “วันธรรมดา” ก็มีโอกาสขายได้เช่นกัน
- เสนอ โปรกลางสัปดาห์ เช่น พัก 2 คืนแถมฟรีอาหารเช้า หรือราคาพิเศษเฉพาะวันจันทร์ – พฤหัส
- ให้ส่วนลดสำหรับการ จองระยะยาว เช่น พัก 5 คืนขึ้นไป ลดเพิ่ม 10% เพื่อดึงดูดกลุ่ม Workation หรือคนมาพักหลายวัน
-
เทคนิค Early bird / Last minute ดึงลูกค้าทุกจังหวะ
อย่ารอให้ลูกค้ามาเสิร์ชตอนนาทีสุดท้ายอย่างเดียว เราควรเสนอราคาดีๆ ให้เขาตั้งแต่เนิ่นๆ ด้วย
- Early bird : ส่วนลดสำหรับคนจองล่วงหน้า 30 – 60 วัน เช่น ลด 15% หากจองก่อนเดินทาง 2 เดือน
- Last minute : โปรโมชั่นสำหรับการจองใน 24 – 48 ชั่วโมงสุดท้ายก่อนเข้าพัก เหมาะกับคนที่ตัดสินใจไว หรืออยากเที่ยวแบบไม่แพง
คิดราคาแบบ “คุ้มค่า” ไม่ใช่ “ถูกที่สุด”
หลายคนเข้าใจผิดว่า ถ้าอยากปล่อยบ้านเช่าให้เต็มต้อง “ตั้งราคาถูกที่สุด” เพื่อแข่งกับคนอื่นในตลาด แต่จริงๆ แล้ว ลูกค้าส่วนใหญ่ไม่ได้มองหาบ้านที่ถูกที่สุดเสมอไปค่ะ… พวกเขามองหาบ้านที่ “คุ้มที่สุดในงบที่มี” มากกว่า ดังนั้น การตั้งราคาที่ทำให้ลูกค้ารู้สึกว่า “จ่ายเท่านี้แล้วได้อะไรบ้าง” จึงสำคัญมากกว่าแค่ตัวเลขราคาที่ต่ำกว่าใคร!
-
ทำให้ลูกค้ารู้สึกว่า “ได้มากกว่าที่จ่าย”
ลูกค้าจะรู้สึกคุ้มค่า ถ้าราคาที่เขาจ่ายแลกมากับประสบการณ์ที่ดี เช่น
- บ้านตกแต่งสวย บรรยากาศดี
- สระว่ายน้ำสะอาด
- ห้องครัวใช้งานง่าย
- มี Netflix หรือ Wi-Fi แรงๆ
แม้ราคาจะสูงกว่าหลังอื่นนิดหน่อย แต่ลูกค้าก็พร้อมจ่าย ถ้ารู้สึกว่า “คุ้ม!”
-
รวมค่าใช้จ่ายให้ชัด เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ อินเทอร์เน็ต
ลูกค้าหลายคนลังเลจะจองทันที ถ้าเจอข้อความว่า “ไม่รวมค่าน้ำ-ค่าไฟ” เพราะเขาจะต้องมานั่งคำนวณเพิ่มให้วุ่นวาย คำแนะนำ ก็ควรรวมค่าใช้จ่ายพวกนี้ไว้ในราคาค่าเช่าเลยดีกว่า แล้วเขียนบอกชัดๆ ว่า “ราคานี้รวมค่าน้ำ-ค่าไฟ-อินเทอร์เน็ตแล้ว ไม่มีบวกเพิ่ม!” แค่นี้ก็ช่วยเพิ่มความรู้สึกว่าราคาแฟร์และคุ้มค่าขึ้นเยอะค่ะ
-
อัปเกรดบ้านให้ดูดี มีความพิเศษกว่าบ้านอื่น
บางครั้งสิ่งเล็กๆ ที่คุณใส่ใจเพิ่มเติมเข้าไป ก็กลายเป็นจุดขายที่ทำให้บ้านคุณดูคุ้มกว่าหลังอื่นได้ เช่น
- มี welcome drink หรือของท้องถิ่นต้อนรับ
- เตียงนอนนุ่มพิเศษ
- มีโซนถ่ายรูปสวยๆ หรือจัดสวนไว้มุมพักผ่อน
- ให้ผ้าเช็ดตัวคุณภาพดีเหมือนโรงแรม
ลูกค้าอาจจะไม่พูดออกมาตรงๆ แต่สิ่งเหล่านี้ช่วยเพิ่มความประทับใจ และทำให้รู้สึกว่า “จ่ายเท่านี้แล้วได้มากกว่าที่คิดไว้”
ใช้รีวิวและภาพถ่ายช่วยเพิ่มมูลค่า
บ้านเช่าในหัวหินมีเป็นร้อยหลัง แล้วทำยังไงให้บ้านของเราโดดเด่นจนลูกค้าอยากจอง?
คำตอบง่ายๆ เลยคือ “ภาพถ่ายดี + รีวิวเด็ด” นี่แหละตัวช่วยเพิ่มมูลค่าให้ราคาค่าเช่าดูคุ้มค่าแบบไม่ต้องลดราคาแม้แต่นิด!ลองนึกภาพว่าคุณกำลังหาบ้านเช่าจากหน้าเว็บ… แน่นอนว่าคุณจะหยุดดูบ้านที่มี “ภาพสวย บรรยายดี” ก่อนใช่ไหมคะ?
-
รูปสวย บรรยายชัด ช่วยให้ราคาดูสมเหตุสมผล
ลูกค้าตัดสินใจจาก “ภาพแรกที่เห็น” ถ้าภาพบ้านดูโปร แสงสวย มุมดี จัดวางเฟอร์นิเจอร์เป็นระเบียบ — แค่นี้ก็ดึงดูดใจแล้วค่ะ
- ถ่ายให้เห็นบรรยากาศรอบบ้าน
- เน้นมุมเด่น เช่น สระว่ายน้ำ ห้องนอนวิวสวน
- ใช้แคปชั่นหรือคำบรรยายที่ทำให้รู้สึกว่า “อยากไปพักเดี๋ยวนี้เลย!”
ตัวอย่าง: “พูลวิลล่าบรรยากาศส่วนตัว ใกล้ทะเลหัวหิน เดินเพียง 5 นาที” แม้จะตั้งราคาสูงกว่าหลังอื่นนิดหน่อย แต่ถ้าภาพให้ฟีลลิ่งเหมือนพักโรงแรม 5 ดาว ลูกค้าก็พร้อมจ่ายแบบไม่ลังเล
-
รีวิวดี มีผลต่อการตัดสินใจ แม้ราคาจะสูงกว่าคู่แข่ง
รีวิวจากลูกค้าจริง คือ “เสียงยืนยัน” ที่มีพลังมาก
- รีวิวบอกว่าบ้านสะอาด เจ้าของเป็นกันเอง
- รีวิวบอกว่าสระว่ายน้ำเด็กเล่นได้ ครัวใช้งานง่าย
- รีวิวบอกว่าเหมาะกับครอบครัวใหญ่ มีโซนปิ้งย่างครบ!
แค่นี้ก็เพียงพอให้ลูกค้าใหม่ตัดสินใจได้ง่าย แม้ราคาจะสูงกว่าบ้านข้างๆ เพราะเขารู้สึก “มั่นใจว่าคุ้ม!” อย่าลืมขอรีวิวจากลูกค้าที่เคยมาพัก และโพสต์ลงในหน้าเพจหรือแพลตฟอร์มจองบ้านให้ชัดเจน จะรีวิวเป็นข้อความ รูป หรือวิดีโอก็ได้ทั้งนั้น
ตั้งราคาแบบยืดหยุ่นด้วยระบบ Dynamic Pricing
ยุคนี้การตั้งราคาบ้านเช่าไม่ใช่แค่ตั้งตัวเลขเดียวแล้วใช้ทั้งปี แต่ต้อง “ปรับให้ไว ขยับให้ทัน” กับความต้องการของลูกค้าและตลาดค่ะ เพราะราคาที่ดี ไม่จำเป็นต้องถูกที่สุด — แต่ต้อง “ยืดหยุ่น” และ “เหมาะสม” กับช่วงเวลา! ระบบที่ช่วยเรื่องนี้ได้ก็คือ Dynamic Pricing หรือ “การตั้งราคาแบบยืดหยุ่นตามสถานการณ์”
-
ใช้ระบบตั้งราคาตามอุปสงค์
ลองสังเกตช่วงวันธรรมดากับวันหยุด ราคาห้องพักหรือบ้านเช่าบางหลังต่างกันหลายร้อยถึงหลักพัน! นั่นเพราะเขาใช้ Dynamic Pricing มาช่วยปรับราคาตาม “อุปสงค์-อุปทาน” ถ้าช่วงไหนมีคนจองเยอะ ราคาก็ปรับขึ้นนิดหน่อย ถ้าช่วงไหนเงียบๆ ก็ลดลงเพื่อกระตุ้นให้มีคนจอง ผลลัพธ์คือ… บ้านเต็มเกือบทั้งปี!
-
ปรับราคาตามวันหยุดยาว อีเวนต์ หรือเทศกาลในหัวหิน
หัวหินมีงานใหญ่ตลอดทั้งปี เช่น
- งานวิ่งชายทะเล
- เทศกาลดนตรี
- วันหยุดยาวแบบรวดเดียว 3-4 วัน
ช่วงนี้ลูกค้าจะแห่จองบ้านพักเยอะกว่าปกติ หากเรายังตั้งราคาเท่าเดิม ก็อาจพลาดโอกาสทำรายได้เพิ่มได้แบบน่าเสียดาย Dynamic Pricing ช่วยให้คุณตั้งราคาสูงขึ้นได้อย่างเหมาะสมโดยไม่ต้องเดามั่ว!
-
ใช้เครื่องมือช่วยให้สะดวกขึ้น เช่น Airbnb Smart Pricing
เจ้าของบ้านเช่าที่ลงประกาศบน Airbnb หรือแพลตฟอร์มใหญ่ๆ มักจะเปิดใช้ฟีเจอร์ Smart Pricing
ซึ่งจะช่วยวิเคราะห์ข้อมูล เช่น
- ความต้องการของลูกค้า
- ราคาบ้านใกล้เคียง
- เทรนด์การจองในช่วงนั้นๆ
แล้วเสนอราคาที่เหมาะสมที่สุดให้โดยอัตโนมัติ
สรุป
การตั้งราคาบ้านเช่า ไม่ใช่แค่ใส่ตัวเลขตามใจชอบ แต่คือ “เกมกลยุทธ์” ที่เจ้าของบ้านหัวหินต้องคิดให้รอบด้าน ทั้งดูพฤติกรรมลูกค้า เทียบราคาคู่แข่ง และปรับตามฤดูกาล เมื่อคุณ เข้าใจลูกค้า + วางแผนราคาอย่างมีกลยุทธ์ บ้านเช่าของคุณก็จะไม่ใช่แค่สวย แต่ “ถูกจองแน่น” ตลอดทั้งปี ไม่ต้องลุ้น ไม่ต้องลดราคาแบบขาดทุน จำไว้ว่า…ราคาที่ดี ไม่ใช่แค่ดึงดูด แต่ต้อง คุ้มค่า ทั้งสำหรับลูกค้า และเจ้าของบ้านอย่างคุณด้วยค่ะ
